Dunia Sánchez Aguilar, CEO de Morgana Properties:
Morgana Properties es una compañía especializada en la compra de locales comerciales en desuso en Madrid para su conversión en viviendas de alta eficiencia energética. Su CEO, Dunia Sánchez Aguilar, explica qué hay detrás de esta empresa “pequeña y ágil” que prevé facturar este año 4 millones de euros, un 80% más que en 2023, apostando por un negocio que contribuye a la regeneración urbana y ayuda a mitigar la falta de vivienda en la capital.
¿A qué se dedica Morgana Properties, fecha de fundación de la empresa y cuáles fueron los motivos que la impulsaron a crearla?
La compañía se dedica a transformar inmuebles industriales y comerciales obsoletos en viviendas sostenibles y con su creación pretendemos contribuir a paliar al tiempo una necesidad crítica de viviendas accesibles, tanto en compra como en alquiler en Madrid, una de las capitales europeas con mayor demanda de residencia. La actividad empresarial que desarrolla Morgana Properties no solo busca ampliar la oferta de vivienda en la capital, sino también contribuir a la regeneración de la ciudad, dando una nueva vida a sus barrios cambiando el uso de inmuebles en desuso.
Morgana Properties comenzó sus operaciones a principios de 2018, fruto de una idea de un amigo de mi marido, Alejandro Collantes, antiguo director de la extinguida King Sturge. La crisis de 2008 había cerrado muchos pequeños negocios de barrio y ya se auguraba que el crecimiento acelerado del e-commerce iba a llegar a Madrid con fuerza. Estudié precios de los locales vacíos y me salían las cuentas comprando para reformar y vendiéndolos al cabo de pocos meses listos para entrar a vivir una vez cambiado su uso a residencial. Durante sus tres primeros años de vida, Morgana Properties tuvo que aprender especialmente a trabajar con la Administración y, en paralelo, montó un magnífico equipo con técnicos especializados en cambios de uso y dos empresas especializadas en la renovación de espacios obsoletos. Sin duda lo más difícil fue iniciar un negocio completamente regulado, en este caso por el Ayuntamiento de Madrid.
¿Cómo fueron los comienzos y qué previsiones de resultados espera obtener este año?
Comenzamos muy despacio. 2018 fue un año casi perdido, pero desde entonces el crecimiento es sostenido. En 2024 prevemos superar los 4 millones de facturación, lo que supondría un incremento del 80% sobre los 1,7 millones que ingresó la compañía en 2023. Si lo comparas con el negocio de la promoción inmobiliaria tradicional, la cifra es pequeña, pero los beneficios son muy superiores. No es lo mismo promover 50 viviendas que cambiarle el uso a 50 locales comerciales.
¿Cómo está este submercado que si bien surgió hace unos 10 años está ahora de rabiosa actualidad?
Debería ser un mercado apoyado por los ayuntamientos porque regenera la trama urbana, transformando espacios subutilizados en zonas secundarias en viviendas de alta eficiencia energética.
Es un mercado muy atomizado y competido. El incremento de los tipos de interés y la disminución del crédito hipotecario ha hecho que muchos particulares y empresas se retiren o queden a la espera de tiempos mejores. Aun así hay mucha competencia. Si no tienes una extensa red de colaboradores comerciales, agencias inmobiliarias especialmente, te llega producto para comprar malo o caro.
¿Qué opina del proyecto de ley de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida aprobado recientemente por la Comunidad de Madrid que permitirá la transformación de oficinas en pisos de alquiler a precio asequible?
El Gobierno va a remolque, necesitamos mucha más agilidad. La falta de vivienda no se debe a la falta de suelo, es por el tiempo que transcurre desde que inicias la tramitación urbanística hasta que termina y puedas comenzar a urbanizar. Hace falta un gran pacto por la vivienda porque el problema es muy grave. Me parece muy positivo acelerar los cambios de uso de edificaciones obsoletas, especialmente a vivienda, protegida o no. El problema es que todo lo que es cambiarle el uso a un inmueble le da miedo a los funcionarios y los políticos por lo que pueda decir la oposición, por eso digo que todas las fuerzas políticas deberían ponerse de acuerdo para solucionar un problema endémico que hasta la fecha ninguna formación política ha podido solucionar en solitario.
¿Hasta qué punto es necesaria la colaboración público-privada para potenciar unas iniciativas de cambios de usos que lo que buscan es dar una segunda vida a los edificios y activar entornos que de otra forma están perdiendo dinamismo?
La colaboración público-privada, en mi opinión, debe centrarse en agilizar la tramitación urbanística, como acabo de comentar. Las empresas privadas tienen medios y capacidades más que suficientes para trabajar sin necesidad de apoyarse en la Administración siempre y cuando la fabricación de suelo edificable se acelere al máximo, por lo menos en las zonas donde hay problemas graves. No es normal que los jóvenes no puedan acceder a la vivienda tanto en alquiler como en compra por falta de producto. La Administración debe apoyar a los jóvenes más desfavorecidos ayudándoles en la obtención de su primera hipoteca. En España hay una gran tradición promotora y no creo que haya que hacer mucho más que solucionar los problemas que Asprima le comunica al Gobierno, que son especialmente los retrasos en todo lo relacionado con permisos, licencias, etc.
¿Qué tipo de trabas más frecuentes se encuentran en el desempeño de su trabajo?
Cuando compras un local comercial y lo divides, por ejemplo, en tres módulos para obtener tres viviendas, las principales trabas las tienes con los servicios de energía y agua. Es una locura agilizar que tengan tres contadores. La tramitación es lenta y pesada.
¿Existe en la actualidad un mapeo de la dimensión de este mercado en Madrid y, en su opinión, está atomizado o no y por quiénes?
Mapear un mercado tan atomizado es muy difícil por el momento. Por ejemplo, hay muchos locales comerciales cerrados que no están a la venta, no se anuncian en los portales de internet y es muy difícil localizar a los propietarios. Este porcentaje de locales cerrados y que no están en comercialización suponen por lo menos el 40% del vacante disponible y, como es lógico, a la hora de realizar estudios no se puede contar con una parte importante de estos inmuebles al no estar ofertados en el mercado ni en listados de ningún organismo público ni empresa privada.
Ahora, con la escasez de suelo en Madrid hay empresas de mayor tamaño que antes buscando este tipo de oportunidades, pero se darán cuenta con el tiempo de que al tener gastos de estructura elevados, los números prácticamente no salen. Es un mercado para empresas pequeñas y muy ágiles.
Descríbanos algunas de las operaciones que ha protagonizado Morgana Properties, así como la estrategia que está poniendo en práctica para obtener los objetivos fijados.
Actualmente tenemos en cartera 10 inmuebles modificándose para cumplir con la normativa que permite el cambio de uso a vivienda, trabajamos especialmente en las zonas de Tetuán y Moncloa. Durante el último trimestre del 2024 tenemos pensado comenzar a invertir en solares con uso residencial dentro de M-30 para diversificar nuestro negocio.